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城市化2.0需要存量規劃

發(fā)布時(shí)間:2018-09-25 11:18:02

數據顯示,中國城市建成區面積從1981年的0.74萬(wàn)平方公里增加到2015年的5.2萬(wàn)平方公里,增長(cháng)了6倍。加上礦區,達到10萬(wàn)平方公里,足以容納12億城市人口,按13.6億人口計算,城市化水平可達87%。

趙燕菁指出,這標志著(zhù)以賣(mài)地、修路橋為代表的“城市化1.0”的增長(cháng)階段基本結束。到了“城市化2.0”時(shí)代,資本性支出下降,營(yíng)運性支出增加,城市公共服務(wù)需要不斷增長(cháng)的現金流。未來(lái)經(jīng)濟轉型主要的政策目標就是將已經(jīng)形成的存量資本,盡量轉化為真實(shí)的現金流收入。

土地供給模式轉型就是如此,將一次性的資本性收入轉變?yōu)槌掷m性的現金流收入,這也是房產(chǎn)稅等財產(chǎn)稅的題中應有之意?!叭绻贿@樣轉型,就進(jìn)不了城市化2.0?!壁w燕菁稱(chēng),城市2.0階段,好的GDP是更多現金流,而非更多資本。

趙燕菁建議:未來(lái)的供地模式可以向香港學(xué)習,由一次性拍賣(mài)的批租轉向年租;大產(chǎn)權房70年到期前可專(zhuān)項收費,到期后改為征收財產(chǎn)稅;小產(chǎn)權房應確權收費,補交地價(jià)或租金。

趙燕菁還指出,按照功能一次性確定用途并收費的規劃供地模式,決定了規劃不能改性和增加容積率,導致進(jìn)入市場(chǎng)的土地,常常不是閑置,就是違章。

“現在的城市規劃適合當時(shí)的市場(chǎng)需求,未必適合未來(lái)的市場(chǎng)需求。而土地出現閑置時(shí)必須改變功能才能創(chuàng )造現金流?!?趙燕菁稱(chēng),1.0時(shí)代這套模式是成功的,但到了2.0時(shí)代城市規劃反而制約現金流,變成“反城市”了,“過(guò)去的成功可能變成現在困難或未來(lái)失敗的結果,城市存量管理要徹底改變?!?/p>

趙燕菁建議,可以嘗試從自貿區開(kāi)始,對新供地塊用途實(shí)行“負面清單”管理辦法,政府只需確定基本地價(jià),按照不同用地功能設置不同的年租金,體現政府的導向,*終由企業(yè)根據市場(chǎng)需求自行選擇申報和更改土地用途。

其中關(guān)鍵是將事前收費(一次性拍賣(mài))的土地供給模式改為事后收費(年租),企業(yè)要改變土地用途,就按新用途相應的租金交費,“否則(在現行模式下)我們城市規劃不敢改?!?/p>


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